来源：postandcourier
如今，房贷利率突破7%，让查尔斯顿买房者和卖房者都面临更大压力。不少房主因为手里的超低利率房贷，不愿卖掉现有住房。国会一项新法案提出，未来部分房主可能可以把原有房贷的利率、期限和余额带到新房，从而减少换房成本。
房贷超7%，低利率让房主“不敢卖”
不断上涨的房贷利率，是目前查尔斯顿（Charleston）购房者面临的主要障碍之一。
由于买家越来越难找到负担得起的住房，市场供应不足的一个原因是，很多现有房主不愿把房子挂牌出售。他们在2010年代锁定了较低的房贷利率，不愿放弃这些利率后再按如今的高利率重新贷款。
通货膨胀和利率上涨，也让如今即使是换小房子，成本都可能更高。
当地房地产经纪人表示，30年期固定房贷利率9月已经突破7%，并继续上涨。虽然这一水平与大衰退前的历史平均水平基本一致——20世纪80年代末利率曾达到两位数，90年代则徘徊在7%至9%之间——但如今房价屡创新高，使购房压力进一步增加。
例如，贷款40万美元（假设房价50万美元、首付20%），如果30年固定利率为4%，每月本金和利息为1909.66美元；如果利率升至7%，每月还款则增加到2661.21美元。
查尔斯顿房地产经纪人协会数据显示，2018年疫情前，查尔斯顿共有2612套住房库存；到2026年8月，这一数字已经降至1507套。
国会法案：低利率房贷或可“带到下一套房”
8月3日提交国会的一项法案，可能让一些原本犹豫是否卖房的房主更愿意进入市场。
目前的H.R. 10028号法案，也称“让人人都能实现住房拥有计划”（Making Ownership Viable for Everyone Act，简称MOVE Act），提出让房主能够将现有贷款的利率、期限和余额带到新房。
如果法案通过，房主出售旧房后，只要在90天内完成新房交易，就可以把符合条件的现有贷款带过去。
法案要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在法律通过后180天内，开始购买并打包这种“可携带房贷”。
该法案由新泽西州共和党众议员汤姆·基恩（Tom Kean Jr.）提出，目前正在众议院金融服务委员会审议。由于众议院上周已经休会，法案可能要到11月中期选举之后才会继续推进。
基恩表示，这一概念并非新鲜事，商业房地产实际上几十年来就存在类似安排，只是过去普通房主无法使用。
需要注意的是，“可携带房贷”与“可承接房贷”不同。后者是买家在购房后直接接手卖家的原有贷款，利率仍然跟随房产；而可携带房贷则是房主本人将贷款条件带到另一套住房。
法案并非适用于所有房贷
查尔斯顿一名抵押贷款经纪人马克·冈克尔（Mark Gunkel）表示，MOVE法案只涉及传统房贷的剩余贷款余额，不包括已经可以被承接的VA、FHA或USDA贷款。
而且，如果卖家还没有还清第一套房的贷款，就先购买另一套房，原来的利率也不能直接转移到新的完整贷款中。
例如，一名房主当初以30万美元买房，目前还欠20万美元；如果他随后购买一套50万美元的新房，法案只适用于原来尚未偿还的20万美元贷款及其利率，并不能覆盖新房剩余的40万美元贷款。
冈克尔因此认为，这可能成为法案推进的一大障碍，他并不看好法案继续向前推进。
暂时不能“带利率”，买家还能怎么办？
Mount Pleasant的Ameris Bank副总裁兼抵押贷款银行家凯斯·杜马斯（Kayce Dumas）表示，9月底对当地买家来说“非常艰难”，因为利率已经超过7%。她认为，额外增加的贷款成本无疑是一些房主继续持有现有住房、更晚出售的原因之一。
在MOVE法案尚未确定的情况下，买家可以考虑花钱购买更低的贷款利率。
按照她的计算，通常贷款金额每投入1%，可以将利率降低约0.25个百分点。例如50万美元贷款，支付5000美元，可将7%的利率降至6.75%。
杜马斯以50万美元贷款计算，如果支付1万美元将利率降低0.5个百分点，每月可节省约170美元，30年累计可节省6.12万美元。如果把同样的1万美元用于增加首付，每月仅可减少约56美元，30年累计节省约2.016万美元。
冈克尔表示，美国人平均在一套房子里居住约7年。如果计划长期居住，购买较低利率可能更划算。
房主还可以考虑混合利率（blended rate）。如果拥有多笔不同利率的贷款，混合利率就是现有利率和新利率按照贷款金额计算出的加权平均值。这种方式可以调整贷款期限或增加借款，而不必进行完整再融资。
尽管越来越多房主选择长期持有住房，远程办公也让一些人在外州工作时仍能居住在查尔斯顿，但家庭成员增加、缩小住房需求，以及当地持续旺盛的住房需求，仍在推动市场交易。
冈克尔表示，虽然全美其他地区的房地产市场已经趋于降温，但查尔斯顿、伯克利县和多切斯特县的需求依然很高。“我不知道是否应该说市场放缓了，但它确实已经稳定下来，”他说，“现在真正进入市场买房的人，态度更加认真。”