一组反常的数字
2026 年 1 至 8 月，北卡 Serenity栖谷社区实现住宅净销售 104 套，较 2025 年同期的 74 套增长约 43%。同一时期，美国新房市场却在降温：截至 2026 年 7 月，全美新建独栋住宅销量同比下降 4.1%，包括佛罗里达、得克萨斯在内的南部地区下降 3.7%，包括科罗拉多、亚利桑那、犹他在内的西部地区下降 6.4%。
注：全美数据来源：美国人口普查局与住房和城市发展部《新建住宅销售》报告。
Serenity栖谷凭借社区规划与市场表现，于 2024、2025 年连续两年获北卡罗来纳州住宅建筑商协会颁发的「年度社区」称号。全国楼市承压，为什么北卡的一个社区能逆势热销？答案要从北卡这片土地本身找。
全美楼市：高利率下的寒意
买房成本仍在高位，是全美新房市场降温的主因。据 Freddie Mac 数据，截至 2026 年 10 月 8 日，30 年期固定房贷平均利率为 7.4%，一年前约为 6.3%。
美国人口普查局 9 月 24 日发布的最新报告显示：
- 2026 年 1–8 月，全美新房累计销量同比下降 2.9%，其中西部地区跌幅达 10%。
- 8 月底待售新房约 48.3 万套，按当前销售速度需 8.5 个月才能消化。
- 8 月新房销售价格中位数为 39.37 万美元，同比下降 5.8%，开发商普遍靠降价和补贴利率来促销。
换句话说，全国层面是「房子不缺，买家观望」。在这样的大环境下，一个社区销量增长四成，靠的不是行情，而是当地实实在在的购房需求。
来源：美国人口普查局《新建住宅销售》2026 年 8 月；Trading Economics 引 Freddie Mac 房贷利率
原因一：全美人口迁入第一
买房的人从哪里来？答案是外州。据美国人口普查局最新估算，2024 年 7月至 2025 年 7 月，北卡净州际迁入约 8.4 万人，全美排名第一，超过得克萨斯和佛罗里达。
北卡总人口已达1,120 万，一年净增约 14.6 万人，增量全美第三，增速 1.3% 也排第三。自 2020 年 4 月以来，北卡累计增加约 75.7 万人。人口持续流入，意味着每年都有大量新家庭需要安顿。外州搬来的人大多先租后买，新建独栋住宅正是他们的首选，这为 Serenity栖谷这样的新社区提供了源源不断的买家。
来源：北卡州长办公室，2026 年 1 月 30 日
原因二：工作机会跟着人来
人口能留下来，是因为北卡有工作。2026 年 7 月，CNBC「美国最佳营商州」排名中，北卡位列全美第二，已连续六年稳居前两名；其中「经济」单项从去年的第三升至全美第一。
企业用真金白银投票。据北卡商务部统计，2025 年企业宣布在北卡新增近 3.4 万个就业岗位，计划投资超过 230 亿美元，新增岗位数创历史纪录。
这些岗位大量集中在罗利—达勒姆一带的研究三角园（RTP），涵盖科技、生命科学和先进制造。高收入岗位带来的是有购买力的买家，而三角区核心地带房价高、土地少，买家自然向周边新建社区外溢。
原因三：在三角区的外圈，买得起
新居民想要的是离工作近、又负担得起的房子。Serenity栖谷所在的哈尼特县（Harnett County）正好卡在这个位置：北接罗利所在的维克县（Wake County），房价却便宜得多。
同样的预算，在哈尼特县能买到更大的新房、更好的社区配套，平均价格比维克县低约39%，也低于全美新房 39.37 万美元的中位价。
结果就是：哈尼特县人口2025 年接近 14.75 万，比 2010 年增长 27.4%；自 2023 年夏天起，当地新房成交量已持续超过二手房。Serenity栖谷的逆势增长，正是这股「外溢需求」的缩影。
注：县级房价为 Doorify MLS 2025 年数据，全美新房中位价为 2026 年 8 月数据，统计口径不同，仅供参考。来源：Doorify MLS 哈尼特县市场报告
原因四：天时不利，地利与人和更关键
北卡整体市场表现突出，但并不是北卡的每个房地产项目都能胜出。在全美楼市普遍放缓的「天时不利」之下，项目所在地（地利）和开发商的实力（人和）就成了决定成败的关键。
地利：综合规划社区的优势。 综合规划社区（Master-Planned Community）从一开始就统一规划住宅、道路、学校、商业、公园和休闲设施，买家买到的不只是一栋房子，而是成熟的生活配套。市场降温时，买家更挑剔，这类配套齐全、品质统一的社区往往比零散的独立楼盘更抗跌、去化更快。
人和：开发商的资质。 Serenity栖谷社区与 Capeton凯顿湾社区的开发商Greenfield Communities绿园社区开发屡获北卡州建筑行业大奖：Serenity 于 2024、2025 年连续两年获北卡罗来纳州住宅建筑商协会「年度社区」称号，开发商本身也获得了优秀开发商奖。在行情好的时候，大多数项目都卖得动；只有在行情差的时候，开发商的规划能力、品牌口碑和执行力才真正拉开差距。Serenity栖谷的 43% 逆势增长，正是这种差距的体现。
下一个 Serenity栖谷：Capeton凯顿湾
Capeton凯顿湾位于哈尼特县的县府利林顿（Lillington），与 Serenity栖谷同处一个需求外溢带，并完整沿用 Serenity栖谷的开发模式。
项目位置距离罗利和研究三角园约 45 分钟车程，距全球最大军事基地之一 Fort Bragg约 35 分钟；周边有坎贝尔大学、中卡罗来纳社区学院、县医院和政府机构。
总面积 850 英亩的大型规划社区，规划 1,800 套住宅及 275 套多户公寓。社区整体规划早在 2021 年获批，2025 年 11 月正式动工。截至 2026 年 9 月，开发商已投入近 1,300 万美元；已与总承包商 Iron Horse 签署 TR-1、TR-2 两期约 1,900 万美元的施工合同。首期 TR-1 预计 2027 年 4 月完工，次月开始销售，全部工程预计 2030 年 1 月完成。
其需求已验证，知名建筑商David Weekley Homes 和 Garman Homes 已出具购地意向书，地方政府也将出资改善部分道路。此外，项目只做土地开发：EB-5 资金只用于土地开发，项目把开发好的地块卖给建筑商，不依赖建房和零售卖房，避开了零售风险。
团队有成功经验，Serenity栖谷项目 I-956F 3 个月获批，投资人 I-526E 最快4 个月获批（官方平均 14.5 个月），工卡与回美证约6-7个月获批。
结语
楼市的冷暖从来不是全国一个温度。人往哪里去、工作在哪里、房子买不买得起，决定了一个区域的需求；而社区的规划和开发商的实力，决定了谁能在同一片需求里胜出。北卡占了天时之外的地利(人口迁入全美第一，经济排名全美第一，三角区外圈的房价又比核心区低近四成。)，Greenfield Communities绿园社区开发则补上了人和。Serenity栖谷用 43% 的逆势增长证明了这条逻辑，Capeton凯顿湾则把同样的逻辑放在了同一片土地上。
想进一步了解Capeton凯顿湾EB-5项目，欢迎联系我们，也欢迎亲临项目现场考察：info@GreenfieldEB5.com
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复旦大学法学学士，后在美国取得法学博士学位。她拥有十余年EB-5移民法律经验，同时参与NCE（New Commercial Enterprise）基金管理及美国住宅社区开发，擅长以移民律师和项目管理方的双重视角，解读EB-5法律、投资风险与社区开发的真实过程。
她还是佛罗里达州亚裔维权联盟（Florida Asian American Justice Alliance，FAAJA）的创始人兼主席，被美国National Diversity Council评为2024年度优秀亚裔领袖之一。
凯顿湾（Capeton）社区EB-5投资移民项目
凯顿湾（Capeton）社区由总部位于北卡罗利的私营房地产开发公司Greenfield Communities开发。按照整体规划，这个社区占地约840英亩，将包含约2250套住宅单元，完整开发周期预计约15年。
凯顿湾（Capeton）社区项目不仅包括住宅，还规划有商业设施、餐馆、会所、K—8学校，以及约30至40英亩的公园和绿化带。社区位于开普菲尔河（Cape Fear River）北岸，拥有约两至三英里的滨水区域。
开发商Greenfield Communities
Greenfield Communities是一家总部位于北卡罗来纳州罗利的私营房地产开发公司，主要在北卡部分市场开发独栋住宅、联排住宅、多户住宅及综合用途社区。公司与当地、区域及全美住宅建筑商合作，通过稳健而富有创意的方式收购和开发土地，项目规模从20个地块的小型社区到配套齐全的大型总体规划社区不等。
Serenity是Greenfield迄今开发规模最大的总体规划住宅社区，位于Fuquay-Varina市郊，靠近401号公路与Rawls Church Road交叉口西北侧，占地约550英亩。社区以精心绿化的景观大道迎接居民，面向首次购房者、改善型购房者、家庭、空巢人士及55岁以上人群，并以“农庄”为整体设计主题。
姊妹EB-5项目Serenity进展情况
Serenity栖谷项目位于北卡罗来纳州哈尼特县（Harnett County）Fuquay-Varina附近。项目与北卡人口最多、经济发展较快的维克县（Wake County）仅一路之隔，距离凯顿湾社区不到20分钟车程，既享有乡村项目的政策优势，也可共享大罗利都会区的发展资源。
Serenity EB-5项目投资名额已经全部募集完毕，目前进入各项申请和审批手续办理阶段。据项目方介绍，已经需要申请就业授权卡和回美证的投资人，均已陆续取得相关证件；投资人的两年期有条件永久居民身份，也正在按照申请进度办理之中。